最近，一家大型產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布了一條關(guān)于“綜合招商”的信息，粗略地看了一下并不新奇，但是經(jīng)過詳細的調(diào)查，就相當(dāng)耐人尋味了。

本次招商的債務(wù)人為恒豐銀行長沙支行，借款人為長沙國中星城置業(yè)有限公司，涉及金融債權(quán)超過12億元。

截至2024年6月底，長沙銀行長沙分行對長沙國中星城的債務(wù)余額約為12.62億元，其中貸款本息約為9.047億元，利息約為3.573億元。

針對此次銀行貸款，長沙國中星城將其名下位于雨花區(qū)勞動?xùn)|路268號吉聯(lián)商業(yè)中心地上商業(yè)及地下室質(zhì)押擔(dān)保等。

具體來說，質(zhì)押物是商業(yè)中心“吉聯(lián)商業(yè)中心”，緊鄰沙灣公園和體育新城，屬于長沙市勞動?xùn)|路商業(yè)核心區(qū)。商場3公里半徑內(nèi)有近1000萬平方米的新建住宅，街道之隔是新的體育城，總投資300億元。

恒豐銀行的貸款涉及“吉聯(lián)商業(yè)中心”101的具體抵押。、-總建筑面積約14.14萬平方米的202號房產(chǎn)。

其中，-202地下業(yè)務(wù)由沃爾瑪山姆會員店租賃，總建筑面積約2.46萬平方米，與沃爾瑪(湖南)商業(yè)零售公司簽訂租賃合同15年，平均年租金1693萬元。

“吉聯(lián)商業(yè)中心”于2017年開業(yè)，引進了沃爾瑪山姆會員店、徐記海鮮、保利影院、霸王茶姬等多家知名商家，入駐品牌近200家。經(jīng)過近7年的運營，商場運營成熟，客流穩(wěn)定，租金率接近80%。

101號地上商業(yè)中心總建筑面積11.67萬平方米，原來曾經(jīng)是保利MALL，目前出租人是長沙常平司商業(yè)管理公司，實際上是地上7層，主要經(jīng)營品牌店有周大福、老鳳祥、華為、VIVO、小米，瑞幸咖啡，奈雪茶，波司登保利影院等，年租金1800萬元/年最低租金＋經(jīng)營利潤分為。

有趣的是，2016年4月底，保利商業(yè)管理公司與長沙國中星城簽訂合同，獲得101號地上商業(yè)整體租賃權(quán)，確定租賃期限。2017年10月1日至2037年9月30日，租金每季度清算一次。在租賃過程中，長沙保利商業(yè)投資管理公司與經(jīng)營者簽訂了《租賃合同》和《物業(yè)管理合同》。

2022年底，整個租戶被“長沙常平司商業(yè)管理公司”取代，這意味著長沙保利商業(yè)投資管理公司已經(jīng)退出，主要原因尚不清楚。

此外，山姆會員店所在地-202地下業(yè)務(wù)評估價格為11953元/人。㎡，評估總價約為2.94億元；101號地上商業(yè)中心房地產(chǎn)12611元/㎡，評估總價約為14.72億元。

據(jù)報道，恒豐銀行上述不良債權(quán)已被長沙市中級法院強制執(zhí)行，質(zhì)押物競拍于2023年10月30日開始。通過對被執(zhí)行人資產(chǎn)的扣押和質(zhì)押物的拍賣，貸款本息降至約9.05億元。第一輪拍賣結(jié)束后，長沙市中級人民法院終于實施了。

根據(jù)阿里法拍平臺的歷史記錄，去年12月初，長沙市中級法院成功處置了吉聯(lián)商業(yè)中心-109號房產(chǎn)，并以260.6萬元處置了-108號房產(chǎn)。

“-202地下商業(yè)”價格為2.06億元，地上商業(yè)101號房產(chǎn)價格為10.3億元。今年12月中旬第二次拍賣，“-202地下商業(yè)”降至1.65億元，地上商業(yè)101號房產(chǎn)價格降至8.244億元左右，再次拍賣。到今年3月初，第三次拍賣，幾筆資產(chǎn)價格沒有改變，繼續(xù)被拍賣。

因此，長沙市中級人民法院直接“最終執(zhí)行”。換句話說，處置不再執(zhí)行。吉聯(lián)商業(yè)中心作為抵押品，被拍賣了三次，說明對外價格還沒有降到位。

現(xiàn)在，恒豐銀行只能親自“出馬”。從披露的角度來看，價格可以重新討論。從另一個角度來看，恒豐銀行手中的質(zhì)押物對應(yīng)的抵押金額為9.5億元，應(yīng)該說是當(dāng)時的貸款本息或者9.5億元。

根據(jù)法律拍賣公告，恒豐銀行仍然面臨兩大難題：

第一，新整租方“長沙常平司商業(yè)管理公司”將以往收取商戶租金的名義大額打入其股東賬戶，但未向長沙國中星城支付應(yīng)付款。

第二，湖南高建曾以施工合同糾紛起訴長沙國中星城。長沙市中級人民法院立案要求處理其名下房地產(chǎn)收入3億元，恒豐銀行提出執(zhí)行異議。

截至去年底，恒豐銀行總資產(chǎn)約1.44萬億元，較去年年底增長8.12%，不良貸款率為1.72%，較去年年底下降0.09％，不良率仍高于股份行平均1.3%，而撥備覆蓋率為152.24%，較去年底下降0.22%。％，與股份行平均219.37%的撥備覆蓋率相比，僅高于行業(yè)最低監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，仍有較大差距。

目前，山東省金融資管公司是恒豐銀行的最大股東，持股比例為46.61%。；中央?yún)R金投資公司是第二大股東，持倉40.46%；作為第四大股東，新加坡大華銀行持倉3%，位居第三大股東，南山集團持倉2.35%。

七月九日，恒豐銀行發(fā)行了50億元的二級資本債券“24恒豐銀行二級資本債券02”，期限為10年，利率為2.32%，而今年2月發(fā)行了70億元的二級資本債券“24恒豐銀行二級資本債券01”。

在當(dāng)前恒豐銀行資本充足率指標(biāo)面臨較大壓力的背后，密集補充資本，如去年底資本充足率為11.92%，一級資本充足率為11.27%，核心一級資本充足率為8.62%。

恒豐銀行今年一季度末資金充足率為12.48%，較去年年底上升0.56%。％，一級資本充足率為10.97%，較去年底下降0.3％，與去年底相比，核心一級資本充足率為8.44%，下降0.18％。

七月初這次補充50億元二級資本債券，能否提高恒豐銀行資本充足率指標(biāo)，還有待觀察。