城市“好地段”為何難出“好商業(yè)”？
城市誕生的本質(zhì)是降低人類交易成本，如信息交換、運(yùn)輸及社會(huì)互動(dòng)成本。工業(yè)化與城鎮(zhèn)化擴(kuò)張期，商業(yè)因交易效率需求聚集于城市核心，形成“地段=價(jià)值”邏輯。但城市進(jìn)入成熟期后，互聯(lián)網(wǎng)與移動(dòng)支付讓交易成本趨近于零，城市功能轉(zhuǎn)向“生活方式中心”。線上替代“得到”，線下需滿足“感受”，年輕一代消費(fèi)更傾向體驗(yàn)、故事等非地理維度滿足。城市核心地段在交易時(shí)代是紅利，體驗(yàn)時(shí)代卻暴露結(jié)構(gòu)性缺陷。
地理中心未必是心理目的地。好地段項(xiàng)目可能因停車難、人流擁擠、空間單一被時(shí)間成本擊?。贿h(yuǎn)離CBD的地方卻憑內(nèi)容規(guī)模、沉浸體驗(yàn)等成為“愿意繞遠(yuǎn)去”的目的地。這是時(shí)代邏輯轉(zhuǎn)變：物理空間稀缺不再，用戶注意力稀缺成新“黃金”。李嘉誠(chéng)的“l(fā)ocation×3”或需改寫(xiě)為“Content, Content, Content.”
從“地段為王”到“內(nèi)容為皇”的時(shí)代換擋
當(dāng)黃金地段陷入“體驗(yàn)反效率”
Location定律便開(kāi)始松動(dòng)
多數(shù)一線城市黃金地段存在高租金、低彈性與體驗(yàn)擁擠問(wèn)題。東京銀座曾是亞洲商業(yè)象征，如今人流雖旺但平均停留時(shí)間與消費(fèi)力下降，消費(fèi)者多“打卡”而非“停留”。
與之對(duì)比的是東京近郊LaLaport TOKYO-BAY，20萬(wàn)平米體量整合購(gòu)物、娛樂(lè)等體驗(yàn)，成家庭周末目的地，年客流量超2000萬(wàn)人次，穩(wěn)居日本購(gòu)物中心銷售榜首梯隊(duì)。
中國(guó)城市更新中，上?；春Ｖ新返群诵纳倘ζ盒г鲩L(zhǎng)趨緩，中端品牌飽和；而上海蟠龍?zhí)斓亍⒑贾萦聒B(niǎo)集等非核心地段項(xiàng)目憑建筑風(fēng)貌、文化空間等成社交媒體熱門目的地。
這些案例揭示趨勢(shì)：即時(shí)零售時(shí)代，空間價(jià)值從地價(jià)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)密度。高地價(jià)因空間局限等成“體驗(yàn)瓶頸”，難自動(dòng)帶來(lái)高回報(bào)。
核心地段的人流優(yōu)勢(shì)，正在被體驗(yàn)劣勢(shì)反噬
從拼地段到拼內(nèi)容
內(nèi)容密度已成為新制勝變量
舊時(shí)代商業(yè)選址求“離人近”，新階段競(jìng)爭(zhēng)力是“讓人愿意走遠(yuǎn)”。線上零售收割“近與快”后，消費(fèi)者線下是為“獲得體驗(yàn)”，商業(yè)吸引力從地理位置轉(zhuǎn)向體驗(yàn)質(zhì)量，凝結(jié)為“內(nèi)容密度”指標(biāo)。
內(nèi)容密度正在改變“走多遠(yuǎn)”的心理閾值
消費(fèi)者決策心智從“離我近不近”轉(zhuǎn)為“這一趟值不值得”。體驗(yàn)稀缺性取代地理便利性，足夠好的體驗(yàn)?zāi)茏尵嚯x不再是門檻，甚至成出行儀式感。
首爾近郊Starfield Hanam距市中心40分鐘車程，憑水療、運(yùn)動(dòng)等多維體驗(yàn)成家庭周末目的地，年客流量穩(wěn)定在2000萬(wàn)級(jí)別，假期高峰超中心城區(qū)項(xiàng)目，證明體驗(yàn)足夠好時(shí)距離退居次位。
規(guī)模不再是建筑面積，而是承載體驗(yàn)的能力
內(nèi)容密度非店鋪數(shù)量拆分，而是承載多元體驗(yàn)、支撐多場(chǎng)景組合的能力，即內(nèi)容層面的“全”。日本輕井澤王子購(gòu)物村距東京新宿70分鐘車程，憑自然環(huán)境等成熱門奧特萊斯，消費(fèi)者為“慢體驗(yàn)”而來(lái)。
內(nèi)容密度，正在重寫(xiě)“好地段”的判斷方式
“停留的理由”比“抵達(dá)的便利”更稀缺
即時(shí)零售普及讓線下商業(yè)朝“高質(zhì)停留”等發(fā)展，購(gòu)物中心從“人流入口”變“時(shí)間入口”。Starfield Hanam等項(xiàng)目的共同競(jìng)爭(zhēng)力是提供抵消距離成本的停留價(jià)值，吸引區(qū)域客群，內(nèi)容密度決定“內(nèi)容半徑”。
高內(nèi)容密度創(chuàng)造高停留價(jià)值，擴(kuò)大內(nèi)容半徑，重塑商業(yè)“好位置”，傳統(tǒng)“l(fā)ocation=地理優(yōu)勢(shì)”轉(zhuǎn)向“l(fā)ocation=體驗(yàn)優(yōu)勢(shì)”。
從“在哪里”到“為何來(lái)”
城市商業(yè)的坐標(biāo)系正在重寫(xiě)
傳統(tǒng)商業(yè)成功依賴“順路”，體驗(yàn)時(shí)代用戶心智轉(zhuǎn)向“專程到訪”，商業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從依賴地理資源變?yōu)閯?chuàng)造到訪理由。
內(nèi)容坐標(biāo)由內(nèi)容密度、體驗(yàn)時(shí)長(zhǎng)、情緒價(jià)值構(gòu)成“吸引力坐標(biāo)系”。紐約The High Line不處零售核心區(qū)，憑復(fù)合內(nèi)容成熱門公共目的地，年訪客超800萬(wàn)人次，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，證明體驗(yàn)可創(chuàng)造心理中心性。
真正的“好位置”，在內(nèi)容坐標(biāo)系里
傳統(tǒng)“黃金地段”被新消費(fèi)邏輯改寫(xiě)，未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從地理中心轉(zhuǎn)向心智中心，從地理位置轉(zhuǎn)向內(nèi)容位置，從人流優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向目的地屬性。真正好位置是為用戶創(chuàng)造價(jià)值。
城市人流、需求等不斷遷徙，地段黃金律是擴(kuò)張時(shí)代穩(wěn)定秩序假設(shè)。技術(shù)改寫(xiě)時(shí)間成本后，位置不再是終極護(hù)城河。變化考驗(yàn)商業(yè)應(yīng)變能力，地段價(jià)值從“天然在哪里”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)成為什么”，競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)移到意義尺度重構(gòu)，誰(shuí)能建立強(qiáng)“到場(chǎng)理由”，誰(shuí)能構(gòu)筑新穩(wěn)定。
本文來(lái)自微信公眾號(hào)“RET睿意德”，作者：這里是，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。
免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com