出品/獨(dú)角mall

撰文/福貴

兩則關(guān)鍵動(dòng)態(tài)：

1）12月2日，煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司的股東名單中新增上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司，成為其全資控股股東。值得注意的是，去年7月萬(wàn)達(dá)商管曾退出該公司股東行列；12月3日，上海萬(wàn)達(dá)銳馳便退出了煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司，蘇州聯(lián)商玖號(hào)商業(yè)管理有限公司接棒成為全資控股股東。

2）12月10日，南京萬(wàn)達(dá)茂投資有限公司同樣新增上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東。無(wú)獨(dú)有偶，去年9月萬(wàn)達(dá)商管也退出了該公司股東行列；12月11日，該項(xiàng)目的控股股東變更為蘇州聯(lián)商玖號(hào)商業(yè)管理有限公司。

自2017年那場(chǎng)備受關(guān)注的“世紀(jì)大交易”起，萬(wàn)達(dá)就開啟了資產(chǎn)拋售之路，通過(guò)回籠資金、引入機(jī)構(gòu)投資來(lái)推進(jìn)自救。尤其是近兩年，連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一核心資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)都已售出超80家。王健林本人也在這幾年間顯得蒼老許多，不復(fù)當(dāng)年喊出“小目標(biāo)”、高唱《一無(wú)所有》時(shí)的意氣風(fēng)發(fā)。

而近期的兩則消息顯示，萬(wàn)達(dá)開始贖回此前出售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，其年租金穩(wěn)定在1.2億元，凈租金回報(bào)率超6%，金街鋪位出租率常年接近100%。不過(guò)，煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和南京萬(wàn)達(dá)茂隨后便被轉(zhuǎn)讓給具有國(guó)資背景的蘇州聯(lián)商玖號(hào)商業(yè)。有分析認(rèn)為這是萬(wàn)達(dá)償還前期融資的行為，也可能是新一輪融資動(dòng)作；但也有業(yè)內(nèi)人士指出，萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債情況已得到優(yōu)化，具備回購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的條件。

八年來(lái)，萬(wàn)達(dá)一直以“賣資產(chǎn)”的形象出現(xiàn)在公眾視野，如今出現(xiàn)贖回資產(chǎn)的消息，處于低谷的萬(wàn)達(dá)與王健林是否即將迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？經(jīng)營(yíng)壓力逐漸緩解后，萬(wàn)達(dá)還會(huì)選擇上市，或是通過(guò)REITs登陸資本市場(chǎng)嗎？

01

八年資產(chǎn)出售路

萬(wàn)達(dá)回血信號(hào)浮現(xiàn)？

萬(wàn)達(dá)危機(jī)的根源，可追溯至2016年的戰(zhàn)略決策。當(dāng)時(shí)，為追求更高估值，萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港交所退市，并計(jì)劃于2018年8月31日前在A股上市，為此與中國(guó)平安、杉杉控股等財(cái)團(tuán)融資300多億并簽署對(duì)賭協(xié)議。王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)私有化后再上市的規(guī)劃，基于對(duì)國(guó)內(nèi)融資環(huán)境和上市進(jìn)程的樂觀判斷，然而隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的持續(xù)收緊，其A股IPO之路充滿坎坷。政策變化導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，王健林的“首富”頭銜也一度變?yōu)椤笆棕?fù)”。

為償還債務(wù)，王健林采取“刮骨療毒”式自救：2017年7月，將77個(gè)酒店資產(chǎn)以199.06億元轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，同時(shí)把13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)以438.44億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)，兩項(xiàng)交易總金額達(dá)637.5億元。此后幾年，萬(wàn)達(dá)開啟“賣賣賣”模式持續(xù)瘦身，海外資產(chǎn)基本清空，房地產(chǎn)開發(fā)也逐步轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。資產(chǎn)大甩賣雖讓萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)負(fù)債情況有所改善，但始終未動(dòng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一“現(xiàn)金奶?！?。

不過(guò)，300多億的上市對(duì)賭又成新難題。好在王健林人脈廣泛，2018年1月，騰訊控股作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與大連萬(wàn)達(dá)簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，以約340億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)H股退市時(shí)引入財(cái)團(tuán)持有的14%股份。但回A之路依舊艱難，萬(wàn)達(dá)商管上市申請(qǐng)始終未獲通過(guò)。2021年，萬(wàn)達(dá)商管撤回A股IPO申請(qǐng)，轉(zhuǎn)而以新主體珠海萬(wàn)達(dá)商管赴港上市，王健林再次引入22家投資機(jī)構(gòu)，包括香港鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、太盟投資集團(tuán)等，獲得380億元戰(zhàn)略融資，并簽下最遲2023年10月31日前完成上市的對(duì)賭協(xié)議。當(dāng)年10月，珠海萬(wàn)達(dá)商管首次向港交所遞交IPO招股書，歷經(jīng)四次遞交仍未成功，對(duì)賭協(xié)議再次失約。

經(jīng)過(guò)數(shù)年調(diào)整，萬(wàn)達(dá)公開的債務(wù)問(wèn)題已大幅改善。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月29日，萬(wàn)達(dá)系企業(yè)境內(nèi)債已全部清償，無(wú)境內(nèi)存續(xù)債；海外債主要有兩筆美元債券，總規(guī)模7億美元，分別為2026年1月12日到期的3億美元債券和2026年2月13日到期的4億美元債券，其中后者已展期至2028年2月13日。由此可見，萬(wàn)達(dá)短期兌付壓力有所緩解，后續(xù)需通過(guò)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化和資產(chǎn)盤活來(lái)穩(wěn)定局面。

02

從出售到贖回

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)的逆轉(zhuǎn)

2024年3月30日，大連萬(wàn)達(dá)與太盟投資集團(tuán)、中信資本、Ares Management旗下基金、阿布扎比投資局全資子公司及穆巴達(dá)拉投資公司簽署投資協(xié)議，上述機(jī)構(gòu)聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約600億元，合計(jì)持股60%，大連萬(wàn)達(dá)商管持股40%，王健林自此失去對(duì)萬(wàn)達(dá)的絕對(duì)控股權(quán)。

引入戰(zhàn)投的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)也開始頻繁出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。今年5月，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局批準(zhǔn)太盟投資集團(tuán)、高和豐德、騰訊、京東潘達(dá)、陽(yáng)光人壽等企業(yè)聯(lián)合收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商管旗下48家目標(biāo)公司，涉及全國(guó)39個(gè)城市的48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，2023-2024年萬(wàn)達(dá)出售超30座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2025年初又出售7座，加上5月打包轉(zhuǎn)讓的48座，2023年以來(lái)累計(jì)出售約85座，占2024年底全國(guó)已開業(yè)513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的16.6%。

而近期，12月10日南京萬(wàn)達(dá)茂投資有限公司發(fā)生工商變更，原股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）退出，新增上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資股東。變更記錄顯示，2024年9月大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)曾將該公司股份轉(zhuǎn)讓給坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）。南京萬(wàn)達(dá)茂項(xiàng)目總投資150億元，包含30.4萬(wàn)平方米商業(yè)面積及520米室內(nèi)步行街，2018年開業(yè)。

此前的12月2日，煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司也發(fā)生工商變更，新華保險(xiǎn)旗下坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司退出股東行列，新增上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東，同時(shí)多位高管信息變更。去年7月萬(wàn)達(dá)商管曾退出該公司股東行列，煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)商管第103座廣場(chǎng)，位于煙臺(tái)毓璜頂核心商圈，商業(yè)面積24萬(wàn)平方米，年租金1.2億元，屬于萬(wàn)達(dá)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

盡管僅一天后，南京萬(wàn)達(dá)茂與煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)便被轉(zhuǎn)讓給蘇州聯(lián)商玖號(hào)商業(yè)管理有限公司，但接連贖回兩座萬(wàn)達(dá)系商業(yè)項(xiàng)目的操作，仍被視為萬(wàn)達(dá)已逐步緩過(guò)勁來(lái)的信號(hào)，未來(lái)可能有更多項(xiàng)目被贖回。

由此不禁猜測(cè)，未來(lái)萬(wàn)達(dá)商管是否會(huì)再次發(fā)起上市？畢竟萬(wàn)達(dá)私有化退市后再上市的目標(biāo)一直未實(shí)現(xiàn)，上市或許已成為王健林的心結(jié)。此外，萬(wàn)達(dá)也可能啟動(dòng)REITs，隨著中國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推進(jìn)，萬(wàn)達(dá)擁有的一批產(chǎn)權(quán)清晰、運(yùn)營(yíng)成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的核心商業(yè)物業(yè)，使其具備了撬動(dòng)資本市場(chǎng)的基礎(chǔ)。在合適時(shí)機(jī)贖回優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可為未來(lái)REITs發(fā)行儲(chǔ)備底層資產(chǎn)，助力萬(wàn)達(dá)在資本市場(chǎng)融資、盤活存量資產(chǎn)、緩解流動(dòng)性壓力，同時(shí)也能讓投資者獲得回報(bào)。萬(wàn)達(dá)能否借此獲得新生，仍需持續(xù)觀察。

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