在不少短視頻和段子里，租住空間常被調(diào)侃為蝸居、憋屈之地，甚至帶著幾分自嘲的“下水道老鼠”意味，這讓很多人對上海租賃市場形成了擁擠、將就、湊合的模糊印象。

但當(dāng)我們真正走進上海的租賃市場，敲開一間間出租房的房門后，卻發(fā)現(xiàn)情況正在悄然改變。一些出租房帶來的居住體驗，徹底刷新了人們對“租房”的傳統(tǒng)認知。

毫不夸張地說，如今很多出租房的裝修格調(diào)甚至超過了普通家庭的自住房。上海的租賃市場，正大規(guī)模邁向品質(zhì)改善的新階段。

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上海發(fā)展改善型租賃住房，已是大勢所趨。

在北京、上海、廣州、深圳四座一線城市中，租房人口規(guī)模接近4000萬人，占常住人口比例近50%——每兩個人中就有一個在租房生活。上海是租房比例最高的城市，即便擁有上海戶籍的居民，也有三分之一沒有自有住房。

為超千萬租客提供租賃住房，是上海必須面對的長期課題。龐大的租客群體也意味著多樣化的租房需求，按需求和房屋標(biāo)準(zhǔn)，租房大致可分為藍領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓和高端公寓三類。

其中，白領(lǐng)公寓對應(yīng)的正是基礎(chǔ)需求之上的改善型公寓，也是當(dāng)前市場最活躍、增速最顯著的板塊。這類租客多為核心產(chǎn)業(yè)從業(yè)者，對生活品質(zhì)有明確要求，正從“有房住”轉(zhuǎn)向“住得好”。2025年上半年，上海白領(lǐng)公寓的市場占比已明顯提升。

隨著租客對“住得好”的需求升級，整租需求顯著增長。尤其是年輕人，過去流行的客廳隔間市場大幅萎縮，更多人選擇整租以追求更好的居住環(huán)境和隱私。

市場也隨之調(diào)整：集中式公寓即便面積小，也基本做到獨衛(wèi)獨廚；私人房源方面，以上海貝殼省心租為例，其在管房源幾乎全為整租，中介表示“現(xiàn)在越來越多人傾向整租”。

除整租外，戶型偏好也體現(xiàn)了改善趨勢。2025年6月數(shù)據(jù)顯示，上海集中式公寓中兩房及以上戶型占比達44.6%，較2024年初提升7.1%；2024年至今新開業(yè)的200個典型集中式公寓項目中，超55%配置了兩房或三房戶型。部分項目直接主打大戶型，如華為青浦人才公寓僅保留10%左右的一房；上海城投寬庭高端產(chǎn)品線選址露香園，租金起步27200元/月，戶型從75㎡的規(guī)整一室一廳開始。

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改善需求還延伸到公共配套，租客愿意為此支付溢價，比如更好的基礎(chǔ)裝修、專業(yè)的維修保潔、穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境等。實地探訪發(fā)現(xiàn)，不少社區(qū)維護狀態(tài)極佳，現(xiàn)場與官網(wǎng)展示圖差別不大。

越來越多年輕人選擇“不買房但不將就住”的居住升級方式。集中式公寓的改善邏輯與住宅不同，不追求“圈層提升”，而是聚焦生活細節(jié)的高頻優(yōu)化，直擊租客痛點——公區(qū)不再是錦上添花，而是共同生活的必要空間。

新領(lǐng)地的自習(xí)室裝修時尚，使用頻率極高，工作日幾乎滿員，公共空間功能設(shè)計十分實用。

微領(lǐng)地青年社區(qū)浦江鎮(zhèn)-首層公共空間

公共廚房、自習(xí)室、寵物樂園、健身房、臺球廳、桌游空間甚至專業(yè)錄音室……公區(qū)的吸引力不僅在于硬件，更在于“軟性配套”：豐富的活動形成滾雪球效應(yīng)——年輕人多則活動易開展，活動多則吸引更多年輕人聚集。

從城市視角看，集中式租賃住宅的改善是一種城市資源“平權(quán)”。阡集·匯社區(qū)緊鄰上海南站，商業(yè)成熟、視野開闊，周邊房價穩(wěn)在6萬以上（老破小居多），租客以稍高于周邊無電梯老破小一室戶的價格，就能獲得全面提升的居住品質(zhì)和社區(qū)服務(wù)，“歸屬感是最直接的感受”。

集中式租賃住房內(nèi)部的改善也在持續(xù)：看房方式與新房銷售類似，通過固定樣板間展示，且因家具標(biāo)配，樣板間與實際居住感受更接近，銷售常說“除了能單手拿起的物品，其他所見即所得”。

更讓人覺得安穩(wěn)的是，很多設(shè)計針對長居而非過渡：包陽臺、陽臺儲物柜固定、系統(tǒng)化衣柜、衛(wèi)生間干濕分離、隔音按住宅規(guī)范處理等，裝修質(zhì)樸耐看，為長久使用準(zhǔn)備。

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機構(gòu)運營的集中式租賃住房是改善方向之一，但近90%的房源來自私人住宅。與集中式主動從生活方式入手整體改善不同，私人房源的改善更像被市場推著走——租客需求明顯向改善傾斜，房東因此有兩種應(yīng)對策略：

策略一：品質(zhì)升級，以“質(zhì)”換“價”。部分房東主動優(yōu)化房源，如配備智能門鎖、升級裝修、完善家具家電；若房子難租或需大幅降價，不少房東愿意重新裝修后再出租；整租需求增加也促使房東注重房屋整體性和私密性維護。

策略二：委托托管，從“房東”變“業(yè)主”。超過68.3%的房東認為，將房屋委托專業(yè)機構(gòu)輕資產(chǎn)托管能提升出租意愿，這種模式外包裝修、招租、維護等事務(wù)，同時進行墻面修整、裝飾打掃，本質(zhì)是提升房屋品質(zhì)。以“貝殼省心租”為代表的專業(yè)化托管模式，成為私人房源市場重要的“改善推動者”。

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租賃市場集體轉(zhuǎn)向“改善”，供需變化是根本動力：2023年上海新增租賃房源同比升17%，需求僅增9%，市場轉(zhuǎn)向租客方，此時大批集中式租賃住房上市，品質(zhì)和服務(wù)成競爭關(guān)鍵。

購房意愿走低釋放新需求：部分收入不低卻不愿背房貸的年輕人，將原本可能的月供資金用于提升租賃品質(zhì)。比如月租8000元可住核心區(qū)高品質(zhì)公寓，而同位置老破小月供可能超2萬，“提高預(yù)算換品質(zhì)”成高性價比選擇。

工作流動性強讓買房風(fēng)險增加——換工作可能導(dǎo)致通勤時間大幅延長，租房則無此顧慮，這也是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)集中式租房入住率高的原因。

“租購?fù)瑱?quán)”推進淡化房屋資產(chǎn)屬性，強化居住本質(zhì)。年輕人不再將租房視為短暫過渡，而是長期生活方式，這催生新選址邏輯：集中式公寓出現(xiàn)在傳統(tǒng)熱點區(qū)域外，以地段溢價置換品質(zhì)提升——稍遠離市中心，可用同等預(yù)算獲得更大空間、更完善配套和更新建筑。

浦江鎮(zhèn)是集中式租賃住宅扎堆地（聯(lián)航路地鐵站看向集中租賃住宅區(qū)），銷售負責(zé)人稱：“很多客戶工作在前灘、外灘、靜安等核心CBD，多20分鐘通勤換更好居住體驗，價格又低，很劃算?！?/p>

租賃市場的“靜默改善”正重新定義城市居住價值。當(dāng)房屋回歸居住本質(zhì)，空間設(shè)計、社區(qū)營造、服務(wù)細節(jié)的微創(chuàng)新，拼湊出新時代居住答案。年輕人或許不執(zhí)著于產(chǎn)權(quán)，但清楚“最好的年華值得怎樣的空間”，市場也開始認真回應(yīng)這種選擇。

從機構(gòu)到私人，從集中式公寓到私人房源的改善，已成定局。

本文來自微信公眾號“真叫盧俊”，作者：真叫盧俊團隊，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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