作者 | 第一財(cái)經(jīng) 孫夢凡

物業(yè)費(fèi)收繳率下滑、物業(yè)撤場事件不斷出現(xiàn)，相關(guān)爭議持續(xù)發(fā)酵。

近期，物業(yè)費(fèi)收取方式的話題再次登上熱搜。部分網(wǎng)友認(rèn)為物業(yè)費(fèi)應(yīng)大幅降低，甚至有人表示拒絕繳納；另一部分網(wǎng)友則指出，小區(qū)與物業(yè)是“共同體”，繳費(fèi)并非問題，關(guān)鍵在于物業(yè)服務(wù)要公開透明。

根據(jù)我國《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，業(yè)主需按合同繳納物業(yè)費(fèi)。不過具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際中存在調(diào)整和協(xié)商的空間，去年以來，不少小區(qū)尤其是剛需樓盤的物業(yè)費(fèi)有所下調(diào)。

然而，物業(yè)費(fèi)與成本之間的平衡并不容易維持。由于收繳率低、收益不佳等原因，一些小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)撤場情況；部分頭部物業(yè)公司也主動退出回款和轉(zhuǎn)化較低的項(xiàng)目。而物業(yè)一旦撤離，業(yè)主面臨的問題才剛剛開始。

20座城市物業(yè)費(fèi)情況調(diào)查

“我們小區(qū)的物業(yè)費(fèi)明顯偏高，和當(dāng)?shù)匚飿I(yè)收費(fèi)水平相差很大?！苯?，廣東惠州千灣匯小區(qū)有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板反映，小區(qū)物業(yè)旗下其他項(xiàng)目近期已下調(diào)收費(fèi)，但該小區(qū)物業(yè)費(fèi)仍保持在每月每平方米2.95元。

惠州市惠城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回應(yīng)稱，千灣匯小區(qū)共有865戶，目前已交付255戶，入住率僅17.9%。在收入遠(yuǎn)低于成本且虧損持續(xù)擴(kuò)大的情況下，下調(diào)物業(yè)費(fèi)會直接導(dǎo)致服務(wù)團(tuán)隊(duì)縮減、設(shè)施維護(hù)停止、小區(qū)環(huán)境和安全質(zhì)量大幅下降。

物業(yè)方面表示，將遵循“一個項(xiàng)目一套核算”的原則，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格與項(xiàng)目運(yùn)營成本掛鉤；即便虧損運(yùn)營，也會盡力保證人員到位，確保安保、保潔、工程維修等基礎(chǔ)服務(wù)不打折扣，同時深化成本管控，定期向業(yè)主公開收支情況，積極聽取意見建議。

雖然入住率低引發(fā)的物業(yè)費(fèi)矛盾并非各地普遍現(xiàn)象，但也反映出共性問題：降低物業(yè)費(fèi)已成為部分二手房業(yè)主的共同訴求。

從行業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，近一年重點(diǎn)城市的平均物業(yè)費(fèi)確實(shí)有所下降。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年12月，20個重點(diǎn)城市的物業(yè)服務(wù)均價為每月每平方米2.72元，同比下降0.23%，環(huán)比下降0.09%。這20個城市包括上海、北京、深圳、廣州、昆明、合肥、武漢、無錫、南昌、成都、天津、杭州、長沙、蘇州、寧波、濟(jì)南、重慶、青島、南京、常州。

其中，一線城市的物業(yè)服務(wù)價格處于前列，深圳均價最高，為每月每平方米3.97元；北京、上海緊隨其后，分別為3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、廣州、天津的均價分別為3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月。

可以看到，近一年部分城市的物業(yè)費(fèi)均價出現(xiàn)小幅下調(diào)，如合肥、武漢、南昌、寧波、重慶、青島、南京等。但從2021年12月至今，這20個城市的物業(yè)費(fèi)均價整體呈上漲趨勢，年均復(fù)合增長率為2.96%。

從具體城市的年均復(fù)合增速來看，上海、北京漲幅最高，分別為7.38%和4.80%；昆明、合肥、武漢等城市的物業(yè)費(fèi)均價年均復(fù)合增速也超過2%；深圳雖然絕對均價在20城中最高，但年均復(fù)合增速僅為1.23%，市場已進(jìn)入穩(wěn)定階段。

不過，近一年物業(yè)費(fèi)漲幅趨穩(wěn)，局部下調(diào)的情況越來越常見。

例如，近日山西華盛文瀛物業(yè)管理有限責(zé)任公司發(fā)布《關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)事項(xiàng)的通知》，平城區(qū)巨華?御錦文瀛小區(qū)的物業(yè)費(fèi)從2026年1月1日起下調(diào)至每月每平方米2元，此前該小區(qū)物業(yè)費(fèi)為2.8元/平方米/月，下調(diào)幅度約28.6%。

物業(yè)收費(fèi)困難，撤場事件頻發(fā)

調(diào)整物業(yè)費(fèi)、減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，本是利民之事，但前提是物業(yè)公司能持續(xù)經(jīng)營，業(yè)主也能按合同按時繳費(fèi)。然而現(xiàn)實(shí)中，由于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，業(yè)主常覺得交了物業(yè)費(fèi)卻沒享受到相應(yīng)服務(wù)，物業(yè)公司“收費(fèi)難”的問題日益嚴(yán)重。

中指研究院《2025中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報(bào)告》顯示，“十四五”期間，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下降，2024年數(shù)據(jù)為88.17%，大幅下降4.54個百分點(diǎn)。

收繳率低、收益差的直接后果是物業(yè)公司“主動撤場”。

近日，成都市西元小區(qū)的物業(yè)公司主動“退場”，怡置物業(yè)服務(wù)（成都）有限公司發(fā)布的文件顯示，自2023年12月交付以來，該公司一直為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)業(yè)委會已于2025年9月成立，并將于12月召開業(yè)主大會表決是否續(xù)聘或選聘新物業(yè)。

告知函稱：“由于本小區(qū)管理成本高、部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)以及集團(tuán)策略調(diào)整，我司計(jì)劃不參與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘或選聘，并計(jì)劃不晚于2026年6月30日終止對本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)?！蓖瑫r表示會積極配合業(yè)委會及主管單位完成物業(yè)移交工作。

在此之前，今年已有多個城市出現(xiàn)物業(yè)“主動撤出”的案例，涉及寧波、錦州、岳陽、南京、重慶、長沙、武漢、上海等，其中既有業(yè)內(nèi)規(guī)模較小的物業(yè)公司，也有龍湖智創(chuàng)生活、中海物業(yè)、金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等大量頭部物業(yè)企業(yè)。

克而瑞物管表示，這些城市此前市場擴(kuò)張迅速，新交付樓盤數(shù)量多，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)市場競爭激烈、矛盾集中，物業(yè)費(fèi)定價、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主期望之間的磨合期短，矛盾更容易激化。當(dāng)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，這些區(qū)域就成為博弈的“前沿陣地”，引發(fā)項(xiàng)目更換熱潮。

深究原因，物業(yè)公司撤場頻發(fā)主要有四個因素?？硕鹞锕苤赋?，一是“經(jīng)濟(jì)賬”算不過來，部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率低，物業(yè)長期“入不敷出”。二是物業(yè)費(fèi)“降價潮”來臨，部分小區(qū)的物業(yè)認(rèn)為降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會影響后續(xù)服務(wù)質(zhì)量。

三是物業(yè)經(jīng)營成本上升，包括保安、保潔等人力成本逐年增加，電梯、水管等設(shè)施逐漸老化，日常保養(yǎng)和維護(hù)費(fèi)用也在上漲。此外，一旦物業(yè)與業(yè)主之間的信任破裂，往往會陷入業(yè)主覺得“服務(wù)不好不愿繳費(fèi)”，而物業(yè)收費(fèi)難就降低服務(wù)的惡性循環(huán)。

中指研究院坦言，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨較大困境。最低工資標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)步提高、社保政策規(guī)范化推高了人工成本，能源、維修材料等物料成本也呈上漲趨勢，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象普遍，單純依靠調(diào)整基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)的模式已難以持續(xù)。

該研究院認(rèn)為，物業(yè)管理若想實(shí)現(xiàn)根本性突破，必須通過優(yōu)化價格機(jī)制、科技賦能與模式創(chuàng)新三方面共同發(fā)力，形成“質(zhì)價相符”的良性循環(huán)。通過精細(xì)化管理降低成本、提高效率，釋放更多資源用于服務(wù)建設(shè)，最終提升業(yè)主滿意度和項(xiàng)目收繳率，形成良性循環(huán)。

此外，“十四五”以來，構(gòu)建規(guī)范、透明的市場環(huán)境一直是物業(yè)領(lǐng)域的政策導(dǎo)向。

克而瑞物管表示，物業(yè)和業(yè)主本是“利益共同體”，物業(yè)需要合理收益維持服務(wù)，業(yè)主需要優(yōu)質(zhì)服務(wù)保障生活，核心是建立信任，找到雙方都能接受的平衡點(diǎn)。比如關(guān)鍵的“透明化運(yùn)營”，物業(yè)公司定期公示收支明細(xì)，讓業(yè)主清楚每一筆賬。

再者，打破傳統(tǒng)“一刀切”的服務(wù)模式，業(yè)主可以像“點(diǎn)菜”一樣按需選擇服務(wù)項(xiàng)目。另外，業(yè)主主動參與、多方協(xié)同發(fā)力才是破解困局的關(guān)鍵，政府的“托底”與“引導(dǎo)”也至關(guān)重要，可以完善物業(yè)費(fèi)定價的市場化機(jī)制，厘清開發(fā)商遺留問題的責(zé)任邊界。