一家深陷虧損泥潭的房企，以1元的價(jià)格“甩賣(mài)”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及相關(guān)資產(chǎn)，來(lái)斷臂求生。

9月17日深夜，*ST南置（002305.ST）發(fā)布公告，公司擬向控股股東中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的全資子公司上海瀧臨置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，交易金額僅為1元。

此次交易標(biāo)的包括17項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃業(yè)務(wù)股權(quán)資產(chǎn)、相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)及與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的其他資產(chǎn)和債務(wù)，標(biāo)的資產(chǎn)評(píng)估值為-29.34億元。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，ST南置1元轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)背后，有著怎樣的考量？

“本次重組前，上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、租賃與運(yùn)營(yíng)，屬于房地產(chǎn)行業(yè)。通過(guò)本次重組，上市公司擬將所持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)及負(fù)債置出，未來(lái)將進(jìn)一步聚焦于商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等城市運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方向，實(shí)現(xiàn)向綜合性城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。”*ST南置方面稱。

上半年歸母凈利潤(rùn)同比降20633.52%

本次交易*ST南置擬置出的標(biāo)的資產(chǎn)，規(guī)模體量相對(duì)較大，但已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債。

根據(jù)交易報(bào)告書(shū)披露，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2025年4月30日，標(biāo)的資產(chǎn)總額197.78億元，占*ST南置資產(chǎn)總額的93.92%；資產(chǎn)凈額為-30.11億元，占比為171.77%；營(yíng)業(yè)收入27.35億元，占比為92.1%。

表格來(lái)源：*ST南置2025年9月17日公告

“這種1元轉(zhuǎn)讓交易的實(shí)質(zhì)是承接負(fù)資產(chǎn)，買(mǎi)方需要承擔(dān)標(biāo)的公司的所有負(fù)債和未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)賣(mài)方而言，意在擺脫拖累上市公司業(yè)績(jī)的不良資產(chǎn)，避免繼續(xù)虧損?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)分析師指出。

易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一舉措是公司為了保住上市資格而采取的不得已之舉?！斑@種交易在A股市場(chǎng)并不罕見(jiàn)，特別是對(duì)于面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的上市公司，通過(guò)剝離不良資產(chǎn)來(lái)保住上市企業(yè)資格是一種常見(jiàn)做法?！?/p>

公開(kāi)資料顯示，*ST南置前身為南國(guó)置業(yè)，成立于1998年，是一家以商業(yè)地產(chǎn)為引導(dǎo)，涵蓋多種物業(yè)類型的綜合性開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)。2009年，南國(guó)置業(yè)成為地產(chǎn)行業(yè)IPO重啟后首家上市的商業(yè)地產(chǎn)公司，發(fā)展勢(shì)頭一度十分強(qiáng)勁。

2014年4月，電建地產(chǎn)正式成為南國(guó)置業(yè)第一大股東，南國(guó)置業(yè)完成了從民營(yíng)企業(yè)到央企子公司的身份轉(zhuǎn)變。借助股東實(shí)力，其業(yè)務(wù)布局迅速拓展至北京、深圳、廣州、武漢、重慶等全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)核心城市。

然而，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的*ST南置也深受影響，自2021 年以來(lái)持續(xù)處于虧損狀態(tài)。

財(cái)報(bào)顯示，2022年、2023年和2024年，南國(guó)置業(yè)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)分別為-8.23億元、-16.93億元和-22.38億元。2025年上半年，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-8.98億元，同比大幅下降20633.52%。

“上市公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已持續(xù)對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐刹焕绊??！?ST南置方面表示，2024年末，公司經(jīng)審計(jì)的歸母凈資產(chǎn)為-17.53億元。根據(jù)《上市規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，公司股票自2025年4月30日起被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示(*ST)。

在本次交易完成后，雖然*ST南置的資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債總額和營(yíng)業(yè)收入等財(cái)務(wù)指標(biāo)都將大幅下降，但公司將得以輕裝上陣，所有者權(quán)益和凈利潤(rùn)均有較大幅度的上升。

據(jù)*ST南置披露，交易完成后，2024年度公司備考的歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為2.25億元，較交易前增加24.63億元；2025年1-4月，公司備考的歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為-0.26億元，較交易前減虧6.78億元。

“本次交易完成后，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)由重轉(zhuǎn)輕，資產(chǎn)質(zhì)量得到進(jìn)一步提升，有利于增強(qiáng)上市公司盈利能力，符合上市公司全體股東的利益?！?ST南置方面稱。

但本次交易能否讓*ST南置擺脫退市風(fēng)險(xiǎn)，尚未可知。

“若上市公司2025年12月31日經(jīng)審計(jì)的期末凈資產(chǎn)為負(fù)值，或2025年度經(jīng)審計(jì)的利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)三者孰低為負(fù)值且扣除后的營(yíng)業(yè)收入低于3億元，則公司股票將于2025年度經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表披露后面臨退市?！?ST南置方面如是說(shuō)。

能否借“減負(fù)”契機(jī)擺脫困境？

事實(shí)上，*ST南置并非第一家退出房地產(chǎn)行業(yè)的公司。

在市場(chǎng)環(huán)境壓力下，不少房企開(kāi)始尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，通過(guò)出售房地產(chǎn)項(xiàng)目、剝離相關(guān)業(yè)務(wù)等方式，逐步減少甚至退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，僅保留資產(chǎn)管理、物業(yè)管理及項(xiàng)目建設(shè)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

而像*ST南置這樣1元轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，也并非個(gè)例。

例如，*ST中地為了保殼，將持有的經(jīng)過(guò)評(píng)估為-29.8億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，以1元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給控股股東中交地產(chǎn)集團(tuán)，其未來(lái)也將聚焦于物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于部分公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)深陷虧損泥潭，這些房企的資產(chǎn)在市場(chǎng)上的估值大幅下降，還可能附帶大量負(fù)債，對(duì)于接手方來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)，因此以1元的象征性價(jià)格轉(zhuǎn)讓，更像是一種“甩包袱”的行為，旨在快速實(shí)現(xiàn)減負(fù)及業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

截至2025年6月末，*ST南置合并報(bào)表層面其他應(yīng)付款余額133.57億元，面臨較大償債壓力。

分析人士指出，對(duì)*ST南置而言，此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一次重要的戰(zhàn)略抉擇，也是其擺脫困境、實(shí)現(xiàn)重生的關(guān)鍵一步。

對(duì)于未來(lái)的發(fā)展方向，*ST南置方面表示，未來(lái)將進(jìn)一步聚焦于商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等城市運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)向綜合性城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。此外，為進(jìn)一步提升上市公司業(yè)績(jī)規(guī)模，增強(qiáng)上市公司盈利能力，南國(guó)置業(yè)未來(lái)擬開(kāi)拓物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

值得關(guān)注的是，電建集團(tuán)以及電建地產(chǎn)控制的除南國(guó)置業(yè)外的其他企業(yè)，涉及所從事的運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)與南國(guó)置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)存在區(qū)域重合的情況。

為妥善解決運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，保障上市公司及其股東權(quán)益，南國(guó)置業(yè)控股股東電建地產(chǎn)與實(shí)際控制人電建集團(tuán)承諾，將分階段逐步解決該等業(yè)務(wù)與南國(guó)置業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

“如電建集團(tuán)、電建地產(chǎn)控制的其他企業(yè)未來(lái)獲得任何與南國(guó)置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成或可能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，電建集團(tuán)、電建地產(chǎn)將立即書(shū)面通知南國(guó)置業(yè)，并盡力促使該業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)按合理和公平的條款和條件首先提供予南國(guó)置業(yè)。如南國(guó)置業(yè)放棄該等業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的，電建集團(tuán)、電建地產(chǎn)控制的其他企業(yè)將在南國(guó)置業(yè)履行相關(guān)程序后方可從事。”南國(guó)置業(yè)方面表示。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然轉(zhuǎn)型之路充滿挑戰(zhàn)，但背靠中國(guó)電建集團(tuán)這一強(qiáng)大的央企股東，市場(chǎng)對(duì)*ST南置未來(lái)的發(fā)展仍抱有一定的期待。

“此次資產(chǎn)剝離，為南國(guó)置業(yè)未來(lái)接受大股東優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入創(chuàng)造了條件。但轉(zhuǎn)型成功與否，還需看公司在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的布局和運(yùn)營(yíng)能力，以及能否有效整合資源，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的平穩(wěn)過(guò)渡和可持續(xù)發(fā)展。”上述分析師表示。

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